GESTIÓN URBANÍSTICA: EJEMPLO DE PROYECTO DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA EN CASTILLA Y LEÓN

La Gestión Urbanística es; según el texto del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, el conjuto de actuaciones de transformación urbanística que permiten el paso de una situación de suelo rural a urbanizado.

Como ejemplo de este tipo de acciones vamos a describir el proceso de gestión urbanística del Plan Parcial "SURT-2 LAS CANDELAS" en el municipio de Benavente (Zamora).

A- ANTECEDENTES

Las antiguas comarcas agropecuarias se han transformado en Grupos de Desarrollo Rural (G.D.R.s). Castilla y León cuenta con 44 centros de desarrollo rural. Actualmente (octubre de 2022) en Castilla y León se ha aprobado una delimitación definitiva de unidades básicas de ordenación y servicios del territorio.

Fig. 1.- Mapa con la aprobación inicial de unidades básicas de ordenación y 

servicios del territorio en Cartilla y León

Fuente: Consejería de Fomento (2016)

 

A.1 CORREDORES EUROPEOS; INFLUENCIA EN LA ORDENACIÓN TERRITORIAL AUTONÓMICA

El territorio de Castilla y León se caracteriza por:

- estar formado por poblaciones de pequeño tamaño comparándolo con gran parte de las regiones de la Europa meridional y central

- gran distancia de los núcleos de población de sus pares contiguos (en torno a los 100 kilómetros salvo Valladolid y Palencia)

- gran carencia de servicios básicos en los territorios intermedios 

Uno de los principales motores de crecimiento de población y; en consecuencia, prestación de servicios básicos en Castilla y León es el transporte. La red transeuropea de transporte financia 24 proyectos exclusivamente españoles y ocho de ellos se inscriben dentro de infraestructuras europeas amplias.

  

Fig. 2.- Análisis esquemático de centralidad en cuanto a servicios del territorio con ejes de comunicación terrestre e influencia de invariantes urbanísticos (cauces fluviales, infraestructuras, orografía...) en el territorio de Castilla y León

Fuente: Juan Ignacio Plaza Gutiérrez (2011)

 

    Las Directrices de Ordenación del Territorio toman forma en Castilla y León a partir de 1984. En ellas quedan plasmadas las principales intencionalidades teóricas de la Carta Europea de Ordenación del Territorio aprobada en Torremolinos (Málaga) en mayo de 1983. La Ordenación del Territorio nació así como concepto consensuado en los países que formaban el Consejo de Europa.

Fig. 3.- Directrices de Ordenación Territorial de Castilla y León

Aproximación al diseño de las 15 principales unidades básicas de ordenación y servicios del territorio

a partir de las distancias kilométricas entre nodos territoriales con población superior a 30.000 habitantes

Fuente: Colectivo Los Supercicútas (2022)

    Vamos a estudiar un proceso de gestión urbanística en la ciudad de Benavente (Zamora). Lo más importante en este tipo de procedimientos es el régimen del suelo (propiedad registral) ya qué es el dato clave para elegir el sistema de gestión urbanística (compesación, cooperación, concurrencia, expropiación...). La falta de acuerdo entre propietarios del suelo es el principal obstáculo para ejecutar (construir) los proyectos de urbanización.

Por consiguiente, existen dos modalidades de gestión o ejecución urbanística:

ACTUACIONES ASISTEMÁTICAS O INTEGRADAS , por medio de las cuales se urbaniza en su totalidad un sector, polígono, ámbito, unidad de actuación o unidad de ejecución (atendiendo a la diversidad nominal recogida en los textos legales urbanísticos, estatales y autonómicos).

ACTUACIONES ASISTEMÁTICAS O AISLADAS, que pueden darse en suelo clasificado como urbano, en las que no resulte posible la delimitación de una unidad de ejecución o de actuación.

 

A.3 ESTUDIO DE CASO: PROYECTO DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA EN BENAVENTE (ZAMORA)

El Plan Parcial Las Candelas desarrollado por el vigente P.G.O.U. de Benavente (2008) pretende ordenar un pequeño área de la ciudad a través de una Junta de Compensación formada por dos agentes urbanizadores.

La actual ciudad de Benavente tiene su origen en un Fuero o Carta Puebla en 1167. Su primer nombre es Malgrat y esta vinculada al proceso de repoblación emprendido desde León, Benavente estuvo rodeada de una muralla en todo su perímetro.

 Fig. 4.- Reconstrucción hipotética del Alfoz de Benavente en 1164

Fuente: Centro de estudios benaventanos Ledo del Pozo

 

A.3.a Ordenación territorial y desarrollo urbano en el área del Grupo de Desarrollo Rural MACOVALL (Asociación para el Desarrollo Integral de las Mancomunidades de la Comarca de los Valles de Benavente) 

El paisaje existente en la provincia de Zamora tiene génesis medieval en los primeros poblamientos. Estos asentamientos se han ido adaptando a las formas básicas del paisaje; campiñas cerealistas hacía el Valle del Duero y penillanuras al oeste. 

En 2014 se produce la última delimitación de áreas funcionales en Castilla y León. Actualmente hay descritas 14 áreas funcionales estables: 

AFE AV01 ÁVILA 

AFE BU 02 BURGOS

AFE AD 03 ARANDA DE DUERO

AFE ME 04 MIRANDA DE EBRO

AFE LE05 LEÓN

AFE PO06 PONFERRADA

AFE PA07 PALENCIA

AFE SA08 SALAMANCA

AFE SG09 SEGOVIA

AFE SO10 SORIA

AFE VA11 VALLADOLID 

AFE MC12 MEDINA DEL CAMPO

AFE ZA13 ZAMORA 

AFE BE14 BENAVENTE

 

 Fig. 5.- Redes de infraestructuras territoriales en el area funcional de Zamora

Fuente: Centro de estudios benaventanos Ledo del Pozo (2011)

El area funcional estable de Benavente es uno de los nodos principales de desarrollo Aparece como referente importante en el mapa con zonas de convergencia y competitividad definido en 2013 por el Consejo Económico y Social.

 Fig. 6.-Mapa descriptivo de zonas de convergencia y competitividad de Castilla y León

Fuente: Consejo Económico y Social (2013)

Figura 7.- Hitos urbanos con servicios básicos según el  

Informe sobre la situación económica y social de Castilla y León

Fuente: Consejo Económico y Social de Castilla y León (2013)

 

El Grupo de Desarrollo Rural MACOVALL esta constituido por 56 municipios: Alcubilla de Nogales, Arcos de la Polvorosa, Arrabalde, Ayoó de Vidriales, Barcial del Barco, Benavente, Bretó, Bretocino, Brime de Sog, Brime de Urz, Burganes de Valverde, Calzadilla de Tera, Camarzana de Tera, Castrogonzalo, Coomonte, Cubo de Benavente, Fresno de la Polvorosa, Friera de Valverde, Fuente Encalada, Fuentes de Ropel, Granucillo, Maire de Castroponce, Manganeses de la Polvorosa, Matilla de Arzón, Melgar de Tera, Micereces de Tera, Milles de la Polvorosa, Morales de Rey, Morales de Valverde, Navianos de Valverde, Otero de Bodas, Pobladura del Valle, Pueblica de Valverde, Quintanilla de Urz, Quiruelas de Vidriales, San Cristóbal de Entreviñas, San Pedro de Ceque, Santa Colomba de las Monjas, Santa Cristina de la Polvorosa, Santa Croya de Tera, Santa María de la Vega, Santa María de Valverde, Santibáñez de Tera, Santibáñez de Vidriales, Santovenia, La Torre del Valle, Uña de Quintana, Vega de Tera, Villabrázaro, Villaferrueña, Villageriz, Villanázar, Villanueva de Azoague, Villanueva de las Peras, Villaveza del Agua y Villaveza de Valverde.

En abril de 2022; el Grupo de Acción Local MACOVALL tiene activos 135 proyectos en la comarca de los Valles de Benavente manteniendo más de 238 empleos. Entre el primer y el segundo estado de alarma provocado por la alerta sanitaria el grupo creó 3 proyectos de desarrollo regional. 

A.3.b Planeamiento general en el área de la comarca de Benavente y los Valles 

Anteriormente al actual PGOU de Benavente (2008); este municipio contó con unas Normas Subsidiarias a partir del texto de la Ley de Ordenación Urbana de 1976. El Programa de Actuación Urbanística que vamos a analizar impulsa y permite construir un Plan Parcial descrito en el PGOU de 1989.  

El sector sobre el que se desarrolla el Proyecto de Actuación Urbanística esta al sur del municipio de Benavente. Las fincas contenidas en el sector limitan con la avenida del Ferial y la calle del Canal al oeste: al norte y al sur tienen suelo urbanizable delimitado. Al este el planeamiento general define un Sistema General de Espacios Libres (EG-S20R). 

Estado previo de las fincas sobre las que se aplicó el Proyecto de Actuación Urbanística

El terreno estaba destinado previamente a la ejecución del planeamiento a uso agrícola. El terreno posee una topografía sensiblemente horizontal, con ligera pendiente hacia la zona este del ámbito, no apareciendo elevadas altitudes, oscilando éstas entre los 704,00 y los 708,00 metros sobre el nivel del mar.

 

 Fig. 7.-Estructura previa de la propiedad en el Sector de Suelo Urbanizable Delimitado Las Candelas

Fuente: Proyecto de Actuación Urbanística (2010)

 

 Fig. 8.- Planeamiento general previo al desarrollo urbanístico del 

sector SURT-2 del Plan General Municipal de 1989

Fuente: Proyecto de Actuación Urbanística (2010)

 

El estado previo de la zona de actuación viene definido en las Normas Subsidiarias de Benavente de 1989. La actuación urbanística transforma una estructura de propiedad asentada en dos fincas en una única propiedad a través de una única UNIDAD DE ACTUACIÓN.

El origen del ordenamiento jurídico relativo al régimen del suelo lo tenemos en la Ley 52/1962, de 21 de julio, sobre valoración de terrenos sujetos a expropiación en ejecución de los planes de vivienda y urbanismo. A partir de esta ley se desarrollan el el Reglamento de Edificación Forzosa y Registro Municipal de Solares (D 635/1964) y el Reglamento de reparcelaciones de suelo afectado por planes de Ordenación Urbana, (RD 1006/1966). 

A.3.c Criterios de ordenación establecidos por las Normas Subsidiarias (N.N.S.S.) de 1989

Las normas subsidiarias vigentes desde 1988 atendían a una propuesta de crecimiento hacía el norte. Casi toda la ordenación de nuevas áreas se plantea en base a parcelas de vivienda unifamiliar. Se describió un suelo Apto para urbanizar adaptado a la estructura de la propiedad existente.

 Fig. 9.- Antigüedad de la edificación en el municipio de Benavente según la fecha de construcción

Fuente: www.forociudad.com

 

B- DESARROLLO DEL PROYECTO DE ACTUACIÓN DE UN PLAN PARCIAL

El planeamiento de desarrollo son instrumentos de gestión urbanística que tienen por objeto establecer las bases técnicas y económicas de las actuaciones integradas. Pueden tener como ámbito una o varias unidades de actuación de un mismo sector de planeamiento. Para su redacción e implementación es necesario que se haya aprobado definitivamente el planeamiento según especifica el artículo 75.2 de la Ley de Urbanismo de Castilla y León,

Al amparo del planeamiento general, y como desarrollo de un sector de suelo urbano no consolidado o de suelo urbanizable delimitado es posible tramitar el planeamiento de desarrollo. En el sector analizado uno de los propietarios instó la tramitación del Plan Parcial para establecer la ordenación detallada del sector. Este Plan Parcial fue aprobado definitivamente por la Comisión Territorial de Urbanismo de Zamora el 6 de abril de 2005.  

B.1 ETAPAS POSTERIORES DEL DESARROLLO DEL PLAN PARCIAL

El 9 de diciembre de 2009 se publicó la documentación escrita y la documentación gráfica del instrumento aprobado en el correspondiente boletín oficial; con lo que entró en vigor el planeamiento. 

Una vez aprobado el Plan Parcial y después de su entrada en vigor; es posible presentar los estatutos de la Junta de Compensación. El sistema de compensación podrá utilizarse a iniciativa del propietario o los propietarios a los que corresponda más del 50% del aprovechamiento de la unidad de actuación. 

En el sistema de compensación los propietarios asumen el papel de urbanizador, constituidos en Junta de Compensación, y representados por el órgano directivo de la misma, en el que estará representado el Ayuntamiento.  

Podemos resumir los hitos de gestión urbanística del procedimiento analizado en la siguiente línea de tiempo:

 

2007- aprobación inicial de la propuesta de estatutos para la ejecución por el sistema de compensación de la única Unidad de Actuación que conforma el Plan Parcial "Las Candelas" 

abril de 2007- notificación a todos los propietarios de la aprobación inicial de los estatutos de la junta de compensación y concesión de plazo de audiencia

2007- periodo de exposición pública

junio de 2007- aprobación definitiva de los Estatutos de la Junta de Compensación del Plan Parcial "Las Candelas" 

2008- constitución de la Junta de Compensación

2009- entrada en vigor del Plan Parcial "Las Candelas"

2010- presentación del Proyecto de Actuación a tramitación ante los servicios municipales